Asas-Asas Hukum Kebendaan Dalam Hak Tanggungan

Posted: 6 December 2012 in materi

images

1.      Hak Tanggungan Memberikan Kedudukan Hak Yang Diutamakan

Asas Droit De Preference artinya bahwa jika debitor cidera janji, kreditor pemegang Hak Tanggungan berhak menjual melalui pelelangan umum tanah yang dijadikan jaminan menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang bersangkutan, dengan hak mendahulu dari pada kreditor-kreditor yang lain.

Kedudukan diutamakan tersebut sudah barang tentu tidak mengurangi preferensi piutang-piutang negara menurut ketentuan-ketentuan hukum yang berlaku. Mengenai pengertian kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain, aplikasinya dapat ditemukan dalam Pasal 20 Ayat (1) UUHT.

Ketentuan dalam Pasal 20 UUHT menjelaskan bahwa pada dasarnya Hak Tanggungan diberikan sebagai jaminan pelunasan utang, yang bersifat mengutamakan/ mendahulukan kreditor pemegang Hak Tanggungan untuk menjual tanah yang menjadi obyek Hak Tanggungan. Ini dapat pula diartikan bahwa kreditor berhak mengambil pelunasan piutang yang dijamin dari hasil penjualan obyek Hak Tanggungan. Apabila hasil penjualan itu lebih besar dari pada piutang tersebut dan uang setinggi-tingginya sebesar nilai tanggungan, maka sisanya menjadi hak pemberi Hak Tanggungan.

2.      Hak Tanggungan Tidak Dapat Dibagi-Bagi

Tidak dapat dibagi-bagi (Onsplitsbaarheid) bemakna bahwa Hak Tanggungan membebani secara utuh obyek Hak Tanggungan dan setiap bagian dari padanya. Meskipun sebagian utang yang dijaminkan telah dilunasi, tidak berarti bahwa sebagian obyek Hak Tanggungan tersebut telah dinyatakan lunas, karena Hak Tanggungan itu tetap membebani seluruh obyek Hak Tanggungan untuk sisa utang yang belum dilunasi. Sebagai contoh yaitu hutang 100 juta dijamin dengan Hak Tanggungan atas tanah Hak Milik seluas 1.000m². Misalnya utang telah dibayar sebagian sebesar 20 juta. Pelunasan utang 20 juta tersebut tidak berarti terbebasnya sebagian tanah (misalnya 200m²) dari beban Hak Tanggungan yang seluruhnya 1.000m². Meskipun Hak Tanggungan menganut asas tidak dapat dibagi-bagi, tetapi dalam Pasal 2 Ayat (2) UUHT, terdapat suatu dispensasi atas pemberlakuan asas ini tersebut diperjanjikan secara tegas dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) yang bersangkutan. Pengecualian dari asas tidak dapat dibagi-bagi ini, dimaksudkan sebagai solusi untuk menampung kebutuhan perkembangan dunia perkreditan, antara lain untuk mengakomodasi keperluan pendanaan pembangunan kompleks perumahan yang semula menggunakan kredit untuk pembangunan seluruh kompleks kemudian akan dijual kepada pemakai satu-persatu, sedangkan untuk pembayarannya pemakai akhir ini juga menggunakan kredit dengan jaminan rumah yang bersangkutan. Sesuai ketentuan ayat ini apabila Hak Tanggungan itu dibebankan pada beberapa Hak Atas Tanah yang terdiri dari beberapa bagian yang masing-masing merupakan suatu kesatuan yang berdiri sendiri dan dapat dinilai secara tersendiri, asas tidak dapat dibagi-bagi ini dapat disimpangi asal hal itu diperjanjikan secara tegas dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan.

3.      Hak Tanggungan Hanya Dibebankan Pada Hak Atas Tanah Yang Telah Ada

Pasal 8 Ayat (2) UUHT, menentukan bahwa kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek Hak Tanggungan harus ada pada pemberi Hak Tanggungan pada saat pendaftaran Hak Tanggungan dilakukan.Berhubungan dengan ketentuan itu, maka Hak Tanggungan hanya dapat dibebankan pada Hak Atas Tanah yang telah dimiliki oleh pemegang Hak Tanggungan. Oleh karena itu, Hak Atas Tanah yang baru akan dipunyai oleh seseorang dikemudian hari tidak dapat dijaminkan dengan Hak Tanggungan bagi pelunasan suatu utang. Begitu pula tidak mungkin untuk membebankan Hak Tanggungan pada suatu Hak Atas Tanah yang baru akan ada dikemudian hari.

4.      Hak Tanggungan Dapat Dibebankan Selain Atas Tanahnya Juga Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah Tersebut

Hak Tanggungan dapat dibebankan bukan saja pada Hak Atas Tanah yang menjadi obyek Hak Tanggungan, tetapi juga berikut bangunan, tanaman, maupun hasil karya yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut.

Dalam UUHT, hal-hal ikutan seperti yang disebutkan di atas disebut sebagai “benda-benda yang berkaitan dengan tanah”. Hal ini telah diatur dalam Pasal 4 Ayat (4) UUHT yang menyatakan sebagai berikut : “Hak Tanggungan dapat juga dibebankan pada Hak Atas Tanah berikut bangunan, tanaman dan hasil karya yang telah ada atau akan ada yang merupakan kesatuan dengan tanah tersebut dan merupakan milik pemegang Hak Atas Tanah yang pembebanannya dengan tegas dinyatakan di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan.”

Selanjutnya dalam Ayat (5) pada intinya dikatakan bahwa benda-benda yang berkaitan dengan tanah yang dapat dibebani pula dengan Hak Tanggungan itu bukan saja terbatas pada benda-benda yang merupakan milik pemegang Hak Atas Tanah yang bersangkutan, tetapi juga yang bukan dimiliki oleh pemegang Hak Atas Tanah tersebut.

 5.      Hak Tanggungan Dapat Dibebankan Juga Atas Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah Yang Baru Akan Ada Di Kemudian Hari

Selain dapat dibebankan atas benda-benda yang berkaitan dengan tanah yang sudah ada, Pasal 4 ayat (4) UUHT juga memungkinkan Hak Tanggungan dapat dibebankan pula atas benda-benda yang berkaitan dengan tanah tersebut sekalipun benda-benda tersebut belum ada, tetapi baru akan ada dikemudian hari.

Pengertian “yang baru akan ada” ialah benda-benda yang pada saat Hak Tanggungan dibebankan belum ada sebagai bagian dari tanah (Hak Atas Tanah) yang dibebani Hak Tanggungan tersebut.Misalnya karena benda-benda tersebut baru ditanam (untuk tanaman) atau baru dibangun (untuk bangunan dan hasil karya) kemudian setelah Hak Tanggungan itu dibebankan atas tanah (Hak Atas Tanah) tersebut.

 6.      Perjanjian Hak Tanggungan Adalah Perjanjian Accesoir

Perjanjian Hak Tanggungan bukan merupakan perjanjian yang berdiri sendiri, tetapi keberadaannya adalah karena adanya perjanjian lain, yang disebut Perjanjian Induk. Perjanjian Induk bagi perjanjian Hak Tanggungan adalah perjanjian utang piutang yang menimbulkan utang yang dijamin itu. Dengan kata lain perjanjian Hak Tanggungan adalah perjanjian Accesoir.

Dalam butir 8 Penjelasan Umum UUHT disebutkan : “Oleh karena Hak Tanggungan menurut sifatnya merupakan ikutan atau Accesoir pada suatu piutang tertentu, yang didasarkan pada suatu perjanjian utang piutang atau perjanjian lain, maka kelahiran dan keberadaannya ditentukan oleh adanya piutang yang dijamin pelunasannya.”

Selain penegasan yang termuat dalam butir 8 Penjelasan Umum UUHT di atas, secara tegas diatur dalam Pasal 10 Ayat (1) dan Pasal 18 Ayat (1) UUHT. Dalam Pasal 10 ayat (1) dinyatakan bahwa “Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan di dalam dan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut,” sedangkan Pasal 18 Ayat (1) Huruf a menyatakan bahwa “Hak Tanggungan hapus karena hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan.”

7.      Hak Tanggungan Dapat Dijadikan Jaminan Untuk Utang Yang Akan Ada

Salah satu keistimewaan dari Hak Tanggungan adalah diperbolehkannya menjaminkan utang yang akan ada. Hak Jaminan dapat dijadikan jaminan untuk :

  1. Utang yang telah ada, artinya besarnya utang yang telah ditentukan dalam perjanjian kredit.
  2. Utang yang baru akan ada, tetapi telah diperjanjikan sebelumnya dengan jumlah tertentu. “Utang yang dijamin pelunasannya dengan Hak Tanggungan dapat berupa utang yang telah ada atau yang telah diperjanjikan dengan jumlah tertentu atau jumlah yang pada saat permohonan eksekusi Hak Tanggungan diajukan dapat ditentukan berdasarkan perjanjian utang piutang atau perjanjian lain yang menimbulkan hubungan utang piutang yang bersangkutan” (Pasal 3 Ayat (1) UUHT).

Berdasarkan ketentuan yang termuat dalam Pasal 3 Ayat (1) tersebut di atas, dapat disimpulkan bahwa utang yang dapat dijamin dengan Hak Tanggungan dapat berupa utang yang sudah ada maupun yang belum ada, termasuk yang baru akan ada dikemudian hari, tetapi harus didahului dengan perjanjian sebelumnya. Pemberlakuan ketentuan dalam Pasal 3 Ayat (1) UUHT ini lebih didasarkan pada kebutuhan akan fasilitas-fasilitas pembiayaan dalam dunia perbankan berkenaan dengan timbulnya utang dari nasabah bank sebagai akibat dilakukannya pencairan atas suatu garansi bank. Juga untuk menampung timbulnya utang sebagai akibat pembebanan bunga atas pinjaman pokok dan pembebanan ongkos-ongkos lain yang jumlahnya baru dapat ditentukan kemudian.

8.      Hak Tanggungan Dapat Menjamin Lebih Dari Satu Utang

Pasal 3 ayat (2) UUHT menentukan sebagai berikut : “Hak Tanggungan dapat diberikan untuk suatu utang yang berasal dari satu hubungan hukum atau untuk satu utang atau lebih yang berasal dari beberapa hubungan hukum.” Pasal 3 ayat (2) UUHT, memungkinkan pemberian satu Hak Tanggungan untuk :

  1. Beberapa kreditor yang memberikan utang kepada satu debitor berdasarkan satu perjanjian utang piutang. Sebagai contoh Bank A, Bank B dan Bank C secara bersama-sama memberikan kredit kepada PT X yang dimuat dalam satu perjanjian dengan jaminan Hak Tanggungan. Hak Tanggungan tersebut menjamin ketiga kreditur dengan kedudukan dan hak yang sama untuk mendapatkan pelunasan dari hasil penjualan jaminan Hak Tanggungan jika debitur cidera janji.
  2. Beberapa kreditor yang memberikan utang kepada satu debitor berdasarkan beberapa perjanjian utang piutang bilateral antara masing-masing kreditor dengan debitor yang bersangkutan. Hal ini menimbulkan Hak Tanggungan peringkat I untuk kreditur sebagai penerima Hak Tanggungan yang pertama dan Hak Tanggungan peringkat II untuk kreditur sebagai penerima Hak Tanggungan yang sesudahnya dan seterusnya. Sebagai contoh Bank A memberi kredit kepada PT X dengan jaminan hak atas tanah seluas 1.000 m² yang diikat Hak Tanggungan. Kemudian Bank B juga memberikan kredit kepada PT X dengan jaminan yang sama. Hal ini menimbulkan Hak Tanggungan peringkat I untuk Bank A dan Hak Tanggungan peringkat II untuk Bank B.
  3. Hak Tanggungan dapat menjamin lebih dari satu utang. Dengan demikian maka pemberian Hak Tanggungan dapat untuk beberapa kreditor yang memberikan utang kepada satu debitor berdasarkan satu perjanjian utang piutang atau dapat juga untuk beberapa kreditor yang memberikan utang kepada satu debitor berdasarkan beberapa perjanjian utang piutang bilateral antara mesing-masing kreditor dengan debitor yang bersangkutan (Pasal 3 ayat (2) UUHT).

9.      Hak Tanggungan Mengikuti Obyekya Dalam Tangan Siapapun Objek Hak Tanggungan Itu Berada

Dengan demikian maka Hak Tanggungan tidak akan berakhir sekalipun objek Hak Tanggungan itu beralih kepada pihak lain oleh sebab apapun juga (Droit De Suite, Pasal 7 UUHT).Asas ini memberikan kepastian kepada kreditor mengenai haknya untuk memperoleh pelunasan dari hasil penjualan atas tanah atau Hak Atas Tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan itu bila debitor cidera janji, sekalipun tanah atau Hak Atas Tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan itu dijual oleh pemiliknya kepada pihak ketiga. Asas ini seperti halnya dalam Hipotek, memberikan Hak Kebendaan (Zakelijkrecht). Hak Kebendaan dibedakan dengan Hak Perorangan (Persoonlijkrecht).

Hak Kebendaan adalah Hak Mutlak, artinya hak ini dapat dipertahankan terhadap siapapun, pemegang hak tersebut berhak untuk menuntut siapapun juga yang mengganggu haknya itu, dilihat secara pasif setiap orang wajib menghormati hak itu. Sedangkan Hak Perorangan adalah relatif, artinya hak ini hanya dapat dipertahankan terhadap debitor tertentu saja, hak tersebut hanya dapat dipertahankan terhadap debitor itu saja, secara pasif dapat dikatakan bahwa seseorang tertentu wajib melakukan prestasi terhadap pemilik dari hak itu.

 10.  Di Atas Hak Tanggungan Tidak Dapat Diletakkan Sita Oleh Peradilan

Tidak dapat diletakkan sita atas Hak Tanggungan, baik sita jaminan maupun sita eksekusi, meskipun dengan alasan untuk memenuhi kepentingan pihak ketiga, karena tujuan dari hak jaminan pada umumnya dan pada khususnya Hak Tanggungan itu sendiri.

Tujuan dari Hak Tanggungan adalah untuk memberikan jaminan yang kuat bagi kreditor yang menjadi pemegang Hak Tanggungan itu untuk didahulukan dari kreditor-kreditor lain. Bila terhadap Hak Tanggungan dimungkinkan sita oleh pengadilan, maka berarti pengadilan mengabaikan, bahkan meniadakan kedudukan yang diutamakan dari kreditor pemegang Hak Tanggungan. Penegasan dalam UUHT bahwa Hak Tanggungan tidak dapat diletakkan sita, dapat memberikan kepastian hukum bagi semua pihak, apabila tidak ditegaskan maka akan timbul perbedaan menyangkut penafsiran hukum.

11.  Hak Tanggungan Hanya Dapat Dibebankan Atas Tanah Tertentu.

Asas spesialitas ini diatur dalam Pasal 8 dan Pasal 11 ayat (1) huruf e UUHT. Hak Tanggungan hanya dapat dibebankan atas tanah yang telah ditentukan secara spesifik, artinya tanah yang akan dibebankan Hak Tanggungan telah ada dan telah ditentukan pula tanah yang mana. Lebih lanjut dapat dijelaskan bahwa spesifikasi yang dimaksud disini adalah lebih kepada hal-hal yang berhubungan dengan ciri-ciri fisik dari obyek yang dijadikan jaminan, misalnya Hak Atas Tanah berupa : Hak Milik, Hak Guna Bangunan atau Hak Guna Usaha, Tanggal Penerbitannya, tentang Luasnya Letaknya, Batas-Batasnya dan lain sebagainya. Jadi dalam Akta Hak Tanggungan harus diuraikan secara spesifik Hak Atas Tanah yang dibebani Hak Tanggungan. Hal ini sangat penting karena uraian tentang data fisik tersebut akan dimuat dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan.

12.  Hak Tanggungan Wajib Didaftarkan.

Terhadap Hak Tanggungan berlaku Asas Publisitas atas Asas Keterbukaan. Menurut Pasal 13 UUHT, pemberian Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan, dimana merupakan syarat mutlak untuk lahirnya Hak Tanggungan dan mengikatkan Hak Tanggungan terhadap pihak ketiga dan di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) wajib dicantumkan secara lengkap, baik mengenai subyek, obyek, termasuk utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan, serta kewajiban untuk mendaftarkan pemberian Hak Tanggungan tersebut pada Kantor Pertanahan setempat. Pendaftaran ini dimaksudkan sebagai suatu pengumuman yang bersifat ke dalam yaitu menyangkut para pihak, maupun terhadap masyarakat luas.

Tidaklah adil bagi pihak ketiga untuk terikat dengan pembebanan suatu Hak Tanggungan atas suatu objek Hak Tanggungan apabila pihak ketiga tidak dimungkinkan untuk mengetahui tentang pembebanan Hak Tanggungan. Hanya dengan cara pencatatan atau pendaftaran yang terbuka bagi umum yang memungkinkan pihak ketiga dapat mengetahui tentang adanya pembebanan Hak Tanggungan atas suatu Hak Atas Tanah.

13.  Hak Tanggungan Dapat Diberikan Dengan Disertai Janji-Janji Tertentu.

Hal ini tercantum jelas dalam Pasal 11 Ayat (2) UUHT. Janji-janji yang dimaksud antara lain yaitu janji untuk membatasi kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk menyewakan obyek Hak Tanggungan dan/atau menentukan atau mengubah jangka waktu sewa dan/atau menerima uang sewa dimuka, kecuali didahului dengan persetujuan tertulis dari pemegang Hak Tanggungan. Janji-Janji tersebut dicantumkan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan. Dalam Pasal 11 ayat (2) UUHT, janji-janji tersebut bersifat fakultatif dan tidak limitatif. Janji-janji tersebut bersifat fakultatif karena janji-janji tersebut boleh atau tidak dicantumkan, baik sebagian maupun seluruhnya. Bersifat tidak limitaif karena dapat pula diperjanjikan janji-janji lain selain janji yang telah dicantumkan sesuai dalam Pasal 11 ayat (2) UUHT.

14.  Hak Tanggungan Tidak Boleh Diperjanjikan Untuk Dimiliki Sediri Oleh Pemisahan Hak Tanggungan Apabila Cedera Janji.

Hak Tanggungan berisi hak untuk melunasi utang dari hasil penjualan benda jaminan dan tidak memberikan hak bagi kreditur untuk memiliki benda jaminan (Pasal 12 UUHT). Sifat ini sesuai tujuan Hak Tanggungan yaitu untuk menjamin pelunasan utang jika debitur cidera janji dengan mengambil hasil penjualan benda jaminan itu, bukan untuk dimiliki kreditur sebagai pemegang Hak Tanggungan. Bila debitur setuju memberikan atau mencantumkan janji bahwa benda jaminan akan menjadi milik kreditur jika debitur cidera janji, maka janji ini oleh UU dinyatakan batal demi hukum. Larangan pencantuman janji ini dimaksudkan untuk melindungi debitor, agar dalam kedudukannya yang lemah dalam menghadapi kreditor karena dalam keadaan sangat membutuhkan utang (kredit) terpaksa menerima janji dengan persyaratan yang berat dan merugikan bagi dirinya.

15.  Pelaksanaan Eksekusi Hak Tanggungan Mudah Dan Pasti.

Apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama berhak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan/pelelangan tersebut. Hal ini telah diatur dalam Pasal 6 UUHT. Selanjutnya dapat dikatakan bahwa hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan yang diberikan kepada pemegang Hak Tanggungan, merupakan perwujudan dari kedudukan diutamakan yang dipunyai oleh pemegang Hak Tanggungan atau pemegang Hak Tanggungan pertama apabila pemegang Hak Tanggungan lebih dari satu. Hak yang dipunyai oleh pemegang Hak Tanggungan/pemegang Hak Tanggungan yang pertama dalam menjual obyek Hak Tanggungan, mutlak didahului dengan janji-janji sebelumnya yang dicantumkan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT). Penjualan yang dilakukan oleh pemegang Hak Tanggungan maupun pemegang Hak Tanggungan yang pertama, tidak perlu meminta persetujuan dari pemegang Hak Tanggungan, termasuk penetapan dari pengadilan. Hal ini dimungkinkan karena Irah-Irah dengan kata-kata “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA”, yang terdapat dalam Sertipikat Hak Tanggungan yang dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan, mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan berlaku sebagai pengganti Grosse Acte Hypotheek sepanjang mengenai Hak Atas Tanah.

sumber : http://lbh.unpar.ac.id/radio-chevy-103-5fm/asas-asas-hak-tanggungan/

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s